Martin Luther King

"Hemos aprendido a volar como los pájaros, a nadar como los peces; pero no hemos aprendido el sencillo arte de vivir como hermanos." (Martin Luther King)

martes, 31 de marzo de 2015

SISTEMA DE VOTACIÓN "NUEVA JUNTA DE GOBIERNO"

El sistema de votación que utilizaba la junta de gobierno de 2014/15 para la aprobación de presupuestos y decisiones sobre los asuntos relativos a la comunidad, consistía en el envío, por parte de la oficina del administrador o de cualquier miembro de la junta, de un correo electrónico con copia al resto de los miembros. De este modo se ponía en conocimiento de todos la información, la cual se comentaba, se aprobaba o establecía los siguientes pasos a seguir. Todos eran conocedores de las opiniones del resto y por lo tanto cuando un tema se aprobaba se sabía con exactitud el sentido de las votaciones de los miembros. La ausencia de muchos de los miembros a las reuniones y también a la falta de convocatoria para tratar los temas por parte del administrador derivó en este sistema que, aunque no es el ideal para una buena gestión de los asuntos si permitía el diálogo entre los miembros.

El nuevo sistema de votación que se utiliza ahora, establece una misma dinámica excepto que el envío del correo electrónico se realiza con copia oculta. De este modo, los miembros no pueden saber las opiniones del resto, y sólo conocen de la aprobación de los presupuestos por la confirmación por parte del administrador (que no suministra la información de la votación ni lo justifica documentalmente). En la última reunión general ordinaria se estableció un mínimo de 4 votos (de los 13 miembros) para la aprobación de presupuestos. Es derecho de los miembros tener conocimiento de toda la información.

En el mundo laboral se impulsa el trabajo en equipo porque proporciona mejores resultados. El intercambio de opiniones favorece la toma de decisiones y como consecuencia beneficia la gestión de los asuntos de nuestra comunidad. Entonces, ¿por qué se ha modificado el anterior sistema? ó ¿porque no se vuelven a convocar las reuniones de la junta de gobierno para la toma de decisiones como inicialmente se hacía? 

Por todo lo expuesto, no parece que al administrador le interese mantener informados a los miembros de la junta para tomar decisiones acertadas, sino facilitarse lo máximo posible su propio trabajo siendo consciente de que puede perjudicar los intereses de nuestra comunidad.

lunes, 30 de marzo de 2015

ACTA REUNIÓN 25 DE FEBRERO DE 2015

El viernes 27 de marzo de 2015 se buzoneó el acta relativa a la reunión de la Junta Ordinaria celebrada el 25 de febrero de 2015. Analizando dicha acta encontramos que:

  • Se comunican las decisiones adoptadas excediendo en 22 días el plazo.  La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 19.3 "El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes".
  • Asimismo, se establece en el mismo artículo que deberá firmarse por el Presidente y el Secretario. En el acta no figura ninguna firma. De hecho la Presidenta no asistió a la reunión ni delegó la representación de su cargo. Entonces ¿cómo va a dar fe (firma del acta) de lo ocurrido en una reunión en la cual no estuvo presente?
  • Cuando un Presidente no puede asistir a una reunión, deberá sustituirlo el Vicepresidente. Según el artículo 13.4 de la Ley de Propiedad Horizontal "Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios", sin embargo tampoco asistió el Vicepresidente a la reunión ni tampoco hubo ningún tipo de delegación de la representatividad del cargo de Presidente.
  • También se omite la fecha de firma del acta. Entonces ¿cómo pueden los propietarios conocer desde cuando surten efectos los acuerdos adoptados?. Hay que referirse nuevamente al artículo 19.3 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice "Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario." Por lo tanto, la "nueva junta" no es válida hasta la firma del acta y por lo tanto sus decisiones no se ajustan a la legalidad.
  • Con fecha 11 de marzo de 2015 un propietario envío un correo electrónico al administrador trasladándole varios puntos a incluir en el acta. Los asistentes a la reunión podrán confirmar que son ciertos los hechos que se describen y por tanto ¿porque no están descritos en el acta?. Al Propietario 2 se le está negando el derecho a impugnar los asuntos tratados, ¿porque?. Se transcribe dicho correo sustituyendo los nombres de los propietarios por propietario 1 y propietario 2:
 "Buenos días, 
Os detallo varios puntos que deben ir en el acta de la reunión del 25 de febrero, si no los habéis puesto ya:
- El Sr. Propietario 1 admite que, de su propio dinero, se hizo una copia de la llave maestra de la parcela para su uso personal.
- La Sociedad Municipal de Rehabilitación Urbana ha solicitado copia de la llave de acceso a la parcela y mando de apertura de las puertas de garaje para instalar dispositivos disuasorios para las personas que estacionan habitualmente en sus plazas de garaje.
- Hay constancia de la existencia de cámaras frigoríficas o arcones-congeladores en los trasteros y no es legal su instalación.
- Se aprueba un presupuesto para la reparación del tejadillo de la puerta exterior del garaje estimado en 400 euros, que no ha sido presentado en la reunión ni previamente a los miembros de la Junta de gobierno, desestimando los que si constaban en la reunión.
- Propietario 2 propuso cambiar el punto nº 3 del orden del día al último, no teniéndose en cuenta por el resto de los asistentes y tratándose en primer lugar y sin votación previa, por conveniencia del administrador, saltando los puntos 1º y 2º que se discutieron posteriormente.
- Propietario 2 deja constancia de su voto en contra en la aprobación del presupuesto para el arreglar el tejadillo de la puerta exterior del garaje, en la autorización para la visita solicitada por el I.E.S. Virgen del Pilar (que no estaba en el orden del día) y en la aprobación de la estructura y/o modo de elección de la nueva junta de gobierno incluyendo la reelección de administrador, a efectos de posibles impugnaciones, si fueran necesarias.
Un saludo"

  • En la relación de los cargos salientes que aparecen en el acta, la dirección de la propiedad no coincide con el titular de la vivienda en el correspondiente al vocal 9.
  • El presupuesto que se aprueba para la reparación del tejadillo de la puerta exterior del garaje no se presentó en la reunión. El que figurara en la reunión del 8 de octubre de 2014, no exime de dar la opción a los asistentes de consultarlo, y de hecho, hubo nuevos propietarios que no pudieron corroborar los datos que se expusieron a falta de dicha documentación.
  • El punto 8 informa sobre la modificación del diámetro de la tubería de ACS y la reducción del su coste en la factura de agua caliente sanitaria. Esto no es cierto: la modificación del diámetro de entrada de caudal pertenece a la prestación de servicios vinculados al saneamiento y depuración de aguas del Ayuntamiento y no al ACS (agua caliente sanitaria).
  • En el punto donde se relacionan los cargos salientes, no se mencionan a los vocales (que se presentaron voluntarios) que forman parte de la Junta de Gobierno y que, de hecho, tienen voz y voto en todos los asuntos que se tratan en dicha Junta de Gobierno, y que debería quedar reflejado.
  • La demora en el envío del acta no ofrece apenas la posibilidad a los propietarios de presentar presupuestos relacionados con las reparaciones establecidas en la demanda judicial. Se estableció la fecha límite del 15 de abril, con lo que apenas las posibles empresas pueden realizar visitas a la comunidad para establecer las ofertas.
  • En el punto 7 también debería figurar que no se trata el tema de la instalación de videoporteros (según figura en la convocatoria y sugerida por un propietario) por falta de presupuestos.
A parte de todo lo relacionado hay que sumar las múltiples faltas de ortografía y la poca rigurosidad de la información que facilita, como por ejemplo, que nadie de la Junta tuviera conocimiento hasta el día de la reunión sobre la presentación del modelo 184 de la Agencia Tributaria, y que algunos propietarios le instruyeran sobre los pasos a seguir.

Se podría interpretar que el acta no cumple con las expectativas legales y tampoco con las que nuestra comunidad necesita: un resumen escrito de todo lo comentado para que se tenga en cuenta en futuras reuniones.


jueves, 26 de marzo de 2015

EXTRACCIÓN DEL AGUA FILTRADA EN LOS TRASTEROS


Esta tarde sobre las 16:00 horas la empresa de limpieza de desagües con la que ha contactado la oficina del administrador, realizará la extracción del agua acumulada en los trasteros afectados por las últimas lluvias.

miércoles, 25 de marzo de 2015

TRASTEROS INUNDADOS

Con las lluvias de los últimos días se hacen evidentes los fallos en la impermeabilización de nuestra parcela, sobre todo en la zona de garajes y trasteros. Sería interesante que los vecinos afectados por filtraciones y/o goteras producidas por éstas, documentaran los desperfectos para hacerlos llegar al administrador. Así, a la  hora de la preparación de los presupuestos por parte de las empresas para arreglarlos, se pueden definir más los problemas a solucionar y plasmarlos adecuadamente en dichos presupuestos. 

Ejemplos de daños producidos estos últimos días en un trastero de la parcela:

Foto 1

Foto 2

martes, 24 de marzo de 2015

INICIATIVA REDUCCIÓN CAUDAL TUBERÍA DE AGUA

Como consecuencia del desconocimiento de algunos miembros de la junta de 2014/15 sobre la iniciativa en la reducción de caudal de la tubería de agua, transcribo los correos enviados y recibidos al respecto para esclarecer desde donde partió dicha iniciativa a fin de darla a conocer a todos los vecinos. Se han sustituído los nombres de los miembros y empresas, que aparecen en negrita, y borrado algunos datos que se considera no resulta prudente publicarlos en este medio.



Fecha 30/04/2014
Correo de miembro de Junta a Administrador con copia al resto de la Junta de 2013/14.

“Solicito nos hagáis llegar facturas de agua que se ha pagado al Ayuntamiento en este año 2014 junto con las que podáis del año 2013, ya que nos la ha solicitado la empresa mantenedora para efectuar un estudio de consumo de agua.
Por favor, si es posible lo antes que podáis”

Fecha 19/05/2014
Correo de miembro de Junta al resto de la Junta de 2013/14

“Buenas noches.
Esta tarde nos hemos reunido miembro junta 1 y miembro junta 2 con la empresa mantenedora para tratar el tema de las facturas de agua de la comunidad y ver donde se puede meter la tijera. Os recuerdo que ha día de hoy tenemos seis contratos de abastecimiento con el ayuntamiento: tres de limpieza que se encuentran en tres cuartos de contadores (HM-5, QO-6 y CK-9), uno para el grupo de incendios, uno para el jardín y uno para el agua de ACS (agua caliente). Hemos llegado a la conclusión que los tres de limpieza son prescindibles ya que no son utilizados por el personal de limpieza (ni los actuales ni los anteriores) ya que toman el agua del cuarto de grupo de presión. No supone un ahorro extraordinario, son unos 14€/trimestre x 4trimetres x 3portales = 168€/año, pero menos da una piedra. Otra cosa que va a estudiar la empresa mantenedora es el diámetro de la tubería de ACS, el fijo de esta factura es de 350€/mes y depende del diámetro de la tubería de suministro, por lo que va a estudiar una posible variación ya que no es tan importante el diámetro al tener un depósito en el que se va acumulando el suministro y se va reponiendo según se va gastando. Cuando nos de una respuesta la empresa ya la pondrá el miembro de la junta 1 vía mail o similares.”

Fecha 31/07/2014
Correo del administrador a la junta 2014/15

“Hola,
El tema del Banco junto con el resto de los temas quiero tratarlos con todos vocales ya que implica a toda la junta directiva, por lo que se debe tratar en una reunión para evitar problemas y malos entendidos y entre todos ayudar al bien común que es el buen funcionamiento de la comunidad.
Por lo que para avisar la reunión con antelación, se realizará el jueves 7 de agosto a las 7 de la tarde. Un saludo.”

Fecha 03/09/2014
Correo del administrador a la junta 2014/15

“Os envío convocatoria para reunión de vocales para tratar todos los temas pendientes de la comunidad, igualmente se envía a toda la Junta por correo Ordinario. Un saludo.”



Fecha 19/08/2014
Correo de miembro de Junta a empresa de mantenimiento con copia al resto de la Junta 2014/15.

“Necesito que nos envíes a la mayor brevedad posible, ya que nos ponemos de nuevo manos a la obra, con una Junta mas amplia… presupuesto de:
-         coste de las gestiones de reducción de caudal del Agua del Ayuntamiento
-     coste de la reparación y puesta en marcha de las llaves de paso que desaparecieron del aire acondicionado
Asimismo, nos gustaría reunirnos contigo para presentar a los nuevos miembros, y que ellos te puedan efectuar alguna duda o consulta que surja.”

viernes, 20 de marzo de 2015

PUERTA DE SALIDA EXTERIOR DEL GARAJE REPARADA

Como muchos vecinos ya han comprobado, la puerta de salida exterior del garaje que estaba averiada, ya se encuentra reparada.

A la hora de renovar los contratos con las empresas de mantenimiento y/o solicitar nuevos presupuestos, hay que tener en cuenta el número de incidencias que se producen en nuestra parcela. Cualquier propietario que estime conveniente presentar nuevos presupuestos debe tenerlas en cuenta para que éstos realmente abarquen las requerimientos reales de las instalaciones y servicios.

Un índice a seguir podría ser:
  1. estudiar las características de la instalación y/o servicio, teniendo en cuenta las incidencias que se producen con regularidad (sistema de calefacción, seguro, servicio de limpieza...)
  2. definir los resultados a obtener (rendimiento, revisiones, cobertura, eficacia...)
  3. solicitar presupuestos adaptados según los puntos anteriores (evitar presupuestos genéricos), y negociar el precio para que se ajuste al servicio ofertado.
  4. presentar los presupuestos para su votación en la Junta Ordinaria o Extraordinaria, según proceda.

jueves, 19 de marzo de 2015

CARGO EN CUENTA DE COMISIÓN - ¿SE PUEDE EVITAR?

En relación con el cargo que se efectuó en nuestra cuenta de 36,30 euros (fecha 2/3/2015) referidas a comisiones de servicio de información Expansión Negocios, se solicitó al administrador información al respecto. Seguidamente se transcribe su contestación y la oferta del Banco Sabadell donde viene especificado este concepto y que se presentó en la reunión donde se acordó el cambio de entidad financiera.

"Buenas tardes:
Informaros que el Banco Sabadell al año de abrir la cuenta con ellos cobra 36,30€ (30+iva) en concepto de Cuota anual del servicio de acceso a orientación jurídica telefónica y del servicio de acceso a descuentos y beneficios. Es el único pago que tiene que realizar la comunidad por tener la cuenta con ellos ya que no cobra por girar recibos, transferencias...
Un saludo"

Lo curioso es que nuestro administrador está colegiado en el Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Aragón, y éste mantiene un acuerdo de colaboración que le exime de estas comisiones aparte de otras ventajas. Según el punto 2 de la oferta, que aparece marcado en amarillo, y el pantallazo de la página web del Banco Sabadell, se podría preguntar: ¿porque cargan esta comisión? ¿porque nuestro administrador no solicita la retrocesión del cargo y sin embargo lo justifica?


miércoles, 18 de marzo de 2015

CUARTOS VACIOS EN GARAJE

Haciendo referencia al tema de la ocupación de los cuartos comunitarios situados en el garaje el cual ya lo expusimos en este mismo blog,


se ha detectado que algunos de ellos ya se encuentran abiertos.





¿TEJADILLO ENTRADA GARAJE ADECUADO?

Recientemente se ha arreglado la parte del tejadillo de la entrada de garaje según el presupuesto que se aprobó en Junta ordinaria el 25 de febrero de este año.

Efectivamente era el más económico, pero analizando la descripción del trabajo... ¿no resulta desproporcionado su precio?

Empresa 1* (que ha realizado el trabajo)



Empresa 2*




Empresa 3*


 Empresa 4*




Notas para analizar:
  • El presupuesto de la empresa 1 ni está sellado ni firmado, lo contrario que los demás (se pueden pedir los originales al administrador para su comprobación).
  • Suponiendo que la placa que han instalado sea de muy buena calidad (ejemplo: se ha puesto la mas cara que se ha encontrado en Leroy Merlin) e incrementando el precio en dos horas de trabajo (por que no estuvieron más) ¿justifica el precio cobrado?

  • El arreglo aprobado no soluciona el problema detectado, que era mejorar la protección de las fotocélulas que permiten abrir y cerrar las puertas del garaje a través del mando a distancia y el consecuente sistema de seguridad, prevenir que la instalación retenga el agua de lluvia para que no oxide y deteriore la estructura además de evitar que nuevas placas de policarbonato se suelten por efecto del viento evitando posibles daños.
  • En la reunión del 25 de febrero ¿se expuso la situación del arreglo del tejadillo suficientemente como reflexionar en el tema al objeto de elegir la mejor opción o simplemente fue una decisión rápida basada en el menor coste sin importar sus características?

* Se han eliminado nombres de empresas o de personas y cualquier otro tipo de dato que se considera no sea conveniente su divulgación.

martes, 17 de marzo de 2015

PUERTA SALIDA GARAJE AVERIADA

Volvemos a tener estropeada la puerta de salida del garaje exterior. Se comenta que ayer estuvieron reparándola sobre las 18:30. Se desconoce si es la misma avería u otra diferente. A las 17:00 de hoy su estado era el que se muestra.


PUBLICITACIÓN DEL BLOG

A raíz de la última reunión ordinaria celebrada el 25 de febrero de este año en la que se constató que hubo bastantes propietarios de reciente adhesión a nuestra comunidad, se ha procedido ha colocar anuncios en los tablones o en los lugares de mayor visibilidad para dar a conocer este medio de comunicación y puesta en común para todos los vecinos.

PLAZAS DE GARAJE ZARAGOZA VIVIENDA

Zaragoza Vivienda (Ayuntamiento de Zaragoza) ha colocado anuncios, como el figura en la fotografía, en las plazas de garaje que son de su propiedad avisando para la retirada de los vehículos que estacionan habitualmente sin autorización a fin de instalar hitos e impedir la ocupación de las plazas.


viernes, 13 de marzo de 2015

INGRESO DEUDA PENDIENTE DE PROPIETARIO

Con fecha 12 de marzo de 2015 se ha reflejado un ingreso en la cuenta bancaria de 1.448 euros correspondiente a cantidades pendientes de abonar por parte de una de los propietarias que figuraban con pagos atrasados en la reunión de la comunidad de fecha 25 de febrero de 2015.

jueves, 12 de marzo de 2015

¿REUNIÓN NUEVA JUNTA DE GOBIERNO?

Desde el despacho del administrador se convocó una reunión dirigida a los nuevos miembros de la Junta de gobierno. Ésta tuvo lugar ayer a las 20:00 h.y terminó a las 21:50 h. Según vecinos asistentes, estuvieron 5 miembros de los 13 convocados, que eran los que por turno realmente les tocaba y ninguno de los que se presentaron eran voluntarios.

Un propietario de los convocados avisó a los que se presentaron voluntarios en la última reunión de la comunidad pensando que debían asistir. También se acercó al despacho del administrador otro vecino que no se presentó como voluntario en la reunión de 25 de febrero. Ninguno de los que no fueron convocados pudo presenciar dicha reunión por decisión del administrador.

Propietarios asistentes confirmaron que entre los temas que trataron figuraba la convocatoria para una nueva reunión de la nueva junta estableciendo un modelo escrito de delegación para ocupar el puesto por otro propietario voluntario.

Otro de los temas que se trató fue la elección, entre los presupuestos presentados, de la instalación del sistema de cámaras de vigilancia, no llegando a ninguna decisión por disponer sólo de uno.

Con esta información quiero hacer reflexionar a la comunidad sobre el trabajo que realiza el administrador. Entiendo que la nueva Junta de gobierno no puede tomar decisiones mientras no sea nombrada y para ello ha de estar reflejado en el acta de la reunión ordinaria que se celebró el 25 de febrero y firmada por la presidenta y el secretario según el artículo 19.3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, y que detallo a continuación:

"Artículo 19
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación."

Por tanto, mientras no se formalice el acta siguen ejerciendo su cargo los miembros designados en la reunión ordinaria de 2014.

Repasando el trabajo realizado por el administrador desde el periodo que fue contratado y en referencia a  las actas de las reuniones que se han convocado y que nos llegan al domicilio, ninguna de ellas está firmada, y por lo tanto no tienen validez alguna, imposibilitando cualquier procedimiento de impugnación por parte de los propietarios e incumpliendo la anteriormente citada Ley de Propiedad Horizontal.

Un profesional que no se atiene a las mínimas normas legales para realizar su trabajo, estimo que no crea ninguna confianza.

martes, 10 de marzo de 2015

VISITA I.E.S. VIRGEN DEL PILAR

Desde el Instituto de Educación Secundaria "Virgen del Pilar" se solicitó realizar una visita a las instalaciones de placas solares y calefacción de nuestra parcela. El administrador lo expuso a votación al final de la reunión de la Junta General Ordinaria, convocada el 25 de febrero, aún sin estar el asunto relacionado en el orden del día. Finalmente tras las discusiones que causan el acceso a estas instalaciones, se aprobó por mayoría dar autorización al I.E.S. "Virgen del Pilar" para realizar la visita.

Ésta se efectuó el día 27 de febrero y a ella asistieron, a parte de los alumnos y los profesores correspondientes, el responsable de la empresa de mantenimiento, el ingeniero que diseñó la instalación (Sr. Juan Carlos Pericás) y otro miembro de su equipo, un miembro de la Junta de gobierno (Sr. Jorge) y dos vecinos interesados en ver las instalaciones (Sr. Pascual y Sr. Ignacio).

¿PUERTA DE GARAJE BLOQUEADA?

Ayer por la tarde, sobre las 20:00 horas, una de las puertas de entrada/salida del garaje, la externa, estuvo bloqueada de tal forma que subía y bajaba constantemente. Cuando se estudió la manera de proceder, la puerta había vuelto a funcionar. Si algún vecino/a notara algún problema al respecto que avise al administrador para que proceda al respecto.



COMUNICADO DEL ADMINISTRADOR SOBRE LA AVERÍA DE CALEFACCIÓN-ACS

A continuación se trascribe contestación desde el despacho del administrador y solicitada por un miembro de la Junta sobre la avería de calefacción y acs que ha sido recibida a las 11:10 horas de esta mañana:

"Buenos días:
Tras hablar con la empresa mantenedora* nos informa que la calefacción y Acs ya funciona correctamente. Lo ocurrido es una bajada o subida de Gas lo que ha bloqueado la caldera

Un saludo"
 
* He sustituído el nombre del responsable por "la empresa mantenedora"

PROBLEMA DE CALEFACCIÓN-ACS SOLUCIONADO

Me ha comunicado un miembro de la Junta que a las 7:40 de esta mañana se ha solucionado la avería que imposibilitó la utilización del sistema de calefacción y agua caliente sanitaria ayer por la tarde-noche.
Esta avería se debió al bloqueo de las calderas por un golpe de gas.

PROBLEMA SISTEMA DE CALEFACCIÓN-ACS

Ayer por la tarde no funcionaba el sistema de calefacción y agua caliente sanitaria en toda la parcela. Como la incidencia se produjo fuera del horario de oficina del administrador un miembro de la Junta avisó a la empresa mantenedora, que se ha presentado esta mañana a primera hora para revisar la instalación y detectar el problema.
También se ha enviado un correo electrónico a la oficina del administrador para que contacte con la empresa y haga un seguimiento de la situación.